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绝大多数买房人,都在这个门槛上倒下了

编辑:宜昌房产网   来源:中财网   点击:325次

有句话说的让人潸然泪下,我却觉得是个伪命题:愿有人陪你颠沛流离可是当你真的颠沛流离了,你最大的渴望就是安定下来。

有2400万人口居住的上海,人们为了居住的更好而努力打拼。很多人都秉持着有多少能力办多少事的宗旨。租房是很多非本地居民融入城市的第一步,但其中总会遇到这样或那样的突发事件。

比如,房东要求涨房租,又或者合租的室友有新的去处,再运气不好一点,房东的孩子要上幼儿园了。

于是,不得不另外找房。倘若,在上海有属于自己的房子呢?就不用再受这颠沛流离之苦。而即便有了买房的打算,在上海这样的一线城市买套房,难道想一想就能成功吗?

其实买房没有那么难,无数英雄好汉都倒在了这个门槛上:首付阿飞来帮你算算账:非沪籍的市民在沪买房是需要以家庭名义进行购房的,但由于上海高昂的房价,上海二手房的套均总价在300万左右。

而如果不买老破小,对初次置业的要求就高一些,甚至还想买近郊的新房的话,初步预计得上400万。需要买房的话,最先需要凑足的就是首付。

我们不妨来算一笔账,分为有父母帮助+完全靠自己有父母帮助总价400万的前提下,双方家庭各赞助50万,首付3.5成的缺口只有40万,而用贷款计算器计算出来的260万按揭款,按照纯商业贷款,每月夫妻二人需要还款13798元;

换句话说两人的工资总和要达到将近3万。贷款审核标准要求家庭收入是每月还款的2倍,这样一半的收入可以支撑日常的生活开销。而如果采用组合贷款,即公积金加商业贷款的形式,夫妻二人公积金100万元,商贷160万元,每月差不多可以少还1000元。

看完这笔账,压力陡增。于是我们试图拆解下首付和贷款分别会有多大的难度。

首先就是要来看下如今上海的薪资水平,根据智联招聘2018年冬季求职期平均薪酬城市分布来看,上海的平均薪酬在10164元也就是说达到平均薪酬的夫妻离开15000的标准还有一定的距离需要努力。

然而,通过工作经验的累积,以及跳槽等基本可以通过三至五年达到贷款260万元每月还款的门槛。通常情况下,在同一家公司每年涨薪大约10%,而如果有跳槽机会的话,则薪资上涨的幅度可能达到30%。

这样的前提下,用个三至五年的刻苦奋斗,要达到每月还款的标准及格线,相对于在没有父母帮助的前提下,凑足140万首付,还是要容易许多。

无父母帮助首付三成就变成了140万,单纯只靠男女双方自己的能力,那凑足首付的年限需要从五年增至八年,都已经超过了五年社保买房的基准年限。贷款6.5成和上面完全一致。

我们来总结下,有父母帮助和没父母帮助,要入门400万总价的首付以及还贷情况:

可见首付成为首次买房的最大门槛,凑足首付便成了上海置业的关键。

并且如果赶上上海这两年上海房价二手房回调,新房限价的情况下,确实是个好时机。此外,房地产业是个政策频发的行业,短中长期都需要看政策。而就2018一年来整个地产圈共出台了423条政策,平均市场每天会有1.23条政策落地。

但一般的政策可能力度还小,对于买房不会发生立刻显著的效应。而要是遇到16年325这样高强度的政策,绝对会让人猝不及防。二套房首付七成成为难以逾越的鸿沟上海二套首付比例普通住宅首付五成,非普通住宅首付七成。

而对于普通住宅与非普通住宅的界定标准是这样规定的,面积140平米以下,同时满足价格在450万以内(内环内)、310万以内(内外环)、230万以内(外环以外)的为普通住宅,有任意一项不满足为非普通住宅。

但实际买房的过程中,你会发现如今上海的普通住房少的可怜。究其原因,这些年房价上涨的速度,以至于虽然多次调整了非普通住房价格的门槛,但是仍然没有快过房价上涨的速度。

并且二套房的界定原则为“认房又认贷”,即便第一套房子轻松卖了,只要再买就算是二套,就要按照二套住房的标准进行购买,而非原先的我卖了首套,再买仍然算首套。

除非在第二次购房时,已经还清所有的贷款,不然另外还要拿出更多的金额来凑首付,325新政颁布后,很多人都倒在了二套首付的门槛之下。

从普通住宅历年标准的变化上可以看到,目前适用的标准其实是按照14年房价上涨之后做出的调整,而如今已经将近5年了,虽说这两年上海的房价有所回调。

但对于14年来说,还是高出了不少。直接造成了二手房市场普通住房占比太少,二套房非普通住宅首付7成,随便置换一套,就是非普通住宅,最为直接就影响到了置换二套房的首付,进而掐断了改善需求的居住梦。

对于在上海只身闯荡的年轻人来说,如果离开父母的帮助,要想凭借两个人的工资攒出首付,确实是十分困难的。

而对于购买二套房,尤其是置换第二套改善住房的买房者来说,改善第二套,7成首付若是不足可以不买,但是对于置换二套房的一定要凑好足够的首付,不然卖了首套房,再进行置换,极有可能是置换不了。

按照此前普通住房调整的时间规律来说,差不多两三年便会调整一次,而如今已经过去4年半,是否可能等到再一次普通住宅门槛的调整,或者是房价回归到一个合理的位置,让更多刚需买房人能够跨过首付的这道门槛。

首付是最难的,熬过了这道门槛,后面的买房路,真的没有你想的那么难。

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